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Muchas viviendas, naves y almacenes de Andalucía se construyeron o ampliaron sin licencia. Si han pasado los plazos legales, la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), permite reconocerlas en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO). Te explicamos qué supone y qué papel tiene el técnico.
Qué es el AFO
Según el artículo 173 de la LISTA, están en situación de AFO las edificaciones irregulares terminadas, en cualquier clase de suelo y para cualquier uso, frente a las que ya no se pueden adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística porque ha vencido el plazo para hacerlo.
El AFO no es una licencia ni legaliza la obra. Es el reconocimiento de que la Administración ya no puede ordenar su demolición, y fija qué se puede hacer con el edificio a partir de ese momento.
El plazo: seis años
El artículo 153.1 de la LISTA establece que las medidas de restablecimiento solo pueden adoptarse mientras la obra está en curso y dentro de los seis años siguientes a su completa terminación.
Hay casos sin plazo, en los que la Administración puede actuar en cualquier momento (artículo 153.2). Entre otros:
- Obras sobre dominio público y sus servidumbres de protección.
- Obras que afectan a inmuebles inscritos individualmente en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía.
En estos supuestos no cabe el AFO. Conviene revisar la parcela antes de iniciar ningún trámite.
Cuándo no se reconoce el AFO
La ley no reconoce el AFO si todavía no ha pasado el plazo para actuar, ni si la edificación no reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad. Por eso el informe técnico es la pieza central del expediente.
Quién lo tramita y qué efectos tiene
- El Ayuntamiento tramita y resuelve el procedimiento, tras pedir los informes sectoriales que correspondan.
- Antes de la resolución, la edificación no puede acceder a los servicios básicos (agua, luz) ni hacer obras. Con la resolución, las compañías pueden contratar los suministros.
- La resolución se inscribe mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad.
El procedimiento se desarrolla en el Reglamento General de la LISTA (Decreto 550/2022), título VIII.
Qué hace el técnico
El expediente necesita documentación técnica que acredite, sobre todo:
- La fecha de terminación de la edificación (planos, fotografías aéreas históricas, catastro).
- Que se cumplen las condiciones mínimas de seguridad y salubridad (estructura, instalaciones, saneamiento).
- La descripción de la edificación y su uso, con planos actuales.
Cada ayuntamiento puede pedir documentación adicional en su modelo de solicitud.
¿Te ayudamos? En Eleva Ingeniería y Arquitectura (Utrera, Sevilla) revisamos si tu edificación encaja en el AFO y preparamos el expediente técnico completo. Cuéntanos tu caso o llámanos al 636 779 224.